本文来源：时代周报 作者：赵佳琪

得益于不断修炼内功，中国金茂以其坚实的基础和稳健的运营布局成功度过了房地产行业进入深度调整的 2022 年，

(相关资料图)

3 月 28 日，中国金茂发布 2022 年业绩报告并召开业绩发布会。年报显示，2022 年，中国金茂签约销售金额 1550 亿元。中国金茂全年回款 1616 亿元，回款率 104%，创下历史新高。

回款数据亮眼，中国金茂亦没有放松对于资金安全的控制。年报显示，中国金茂 " 三道红线 " 保持全绿档，融资成本降至 3.9%，为历史新底。

与此同时，在 " 保交楼、保民生 " 的大环境下，中国金茂完成了超 6 万组业主家庭的交付工作。

中国金茂是中国中化控股有限责任公司旗下城市运营领域的平台企业，2007 年 8 月 17 日登陆港交所，其在双轮两翼战略基础上，聚焦两驱动、两升级城市运营模式，致力于成为中国领先的城市运营商。

目前，中国金茂已布局京津冀、长三角和珠三角等重点区域，在北京、天津、上海、广州等 52 个核心城市，持有 360 余个项目。

稳步提升的背后：多笔低成本债券发行，资金安全稳健

2015 年的中国金茂，刚刚宣布从 " 中国领先高端商业地产开发商和运营商 " 转型为 " 城市运营商 "，彼时销售额仅有 301 亿元。

而 7 年后的中国金茂，在克而瑞年度房企销售排行榜中上升 3 位，位列行业 TOP12，发展速度领先同业。截至 2022 年，中国金茂已经连续 3 年实现行业排名稳步提升，呈现持续高质量发展的良好态势。

2022 年，中国金茂在多个核心区域实现了高于行业平均水平的成绩。具体来看，中国金茂在北京、上海、苏州以及环沪地区均实现了超百亿的签约销售业绩。以北京为例，望京樾项目全年热销 48 亿，荣获北京市朝阳区商品住宅销售金额 TOP3；北京第 9 座金茂府——永定金茂府于 2022 年 12 月底首开，当天即实现认购 23 亿。

除一线城市外，中国金茂的二线城市也带来了不俗的成绩——青岛大云谷崂山金茂府全年实现签约 52 亿元，是 2022 青岛市单盘销售金额冠军；成都锦江金茂府全年 6 开 6 磬，；太原的首个金茂府——龙城金茂府 2022 销售均价达全市榜首，销量位居太原楼市 TOP3。

在既有项目取得胜果的同时，2022 年，中国金茂继续在土地市场获取优质土地，新增的土地储备无疑为中国金茂未来的发展提供着源源不断的动力。

年报显示，2022 年，中国金茂在青岛、成都、天津、北京、合肥、宁波、南京、上海及西安等地获取多幅优质地块。

不过，值得注意的是，规模扩张并没有为中国金茂带来资金方面的隐忧，中国金茂依然保持着资金的绝对安全，3.9% 的融资成本即为佐证。

年报显示，中国金茂 2022 年积极拓展多种资金筹集管道，成功发型多笔低成本债券。公司债方面，中国金茂在境内发行 5 年期交易所市场公司债人民币 53 亿元，其中 2022 年 2 月发行人民币 18 亿元、票面利率 3.2%；2022 年 7 月发行人民币 20 亿元、票面利率 3.28%。此外，中国金茂 15 亿元规模的全国首单并购主题公司债券利率仅 3.5%、87 亿元的全国最大规模碳中和 CMBS 产品利率低至 3.4%。

2022 年，中国金茂保持了三大评级机构 " 全投资 " 评级。惠誉、穆迪对其维持 " 稳定 " 展望，标普上调其评级展望至 " 稳定 "，而这也是 2022 年内标普唯一一次对中国房企给予评级展望上调。

业绩稳健的背后：多元化布局效果显著

中国金茂业绩稳中有进的 B 面，是多业态提供的蓄水池。

2022 年，中国金茂在商业地产方面进一步发力，青岛金茂览秀城、张家港金茂览秀城及天津金茂汇陆续开业，通过在建筑品质、业态打造、文化艺术导入等方面的积极创新，成功焕新所在城市片区商业活力。

2022 年，中国金茂累计完成 411 家产业资源战略签约，产业落位能力持续提升，新增投资落地 21 家。

此外，中国金茂深耕于酒店赛道，中国金茂坚持 " 轻重并举 "，如在打造自有酒店品牌的同时，其还与万豪、凯悦等国际顶级酒店管理集团合作。2022 年，旗下第十四座豪华酒店——广州南沙万豪酒店顺利开业。

截至 2022 年底，中国金茂拥有在营及在建的商业中心、写字楼、酒店规模分别为 196.7 万平方米、222.9 万平方米、109.1 万平方米，重点布局在全国一二线及经济圈周边核心城市。

除上述业务外，中国金茂锚定存量市场，以物业为抓手，为其未来的高质量发展带来了底气。

2022 年 3 月，中国金茂旗下物管服务领域的子公司——金茂服务（00816.HK）登陆港交所，成为 2022 年第一家上市的物企，且在香港和国际均获得超额认购。

年报显示，2022 年，金茂服务积极外拓，新获取南昌金茂瑞香国际生态城、温州鳌江国际新城、金华金茂未来科学城、淄博博山区、徐州经济技术开发区五个城市运营服务项目。

获取新项目的同时，金茂服务通过并购不断完善自身业态布局。2022 年，其完成了对首置物业的收购，拓展了包括住宅、奥特莱斯商业、写字楼等多个业态。截至 2022 年 12 月 31 日，金茂服务合约建筑面积约 8082 万平方米，在管建筑面积约 5686 万平方米，同比增幅达 56%。

金茂服务 2022 年年报显示，其年内实现总收入 24.36 亿元，同比增长 60.7%；毛利增幅约 56.2%；持有人应占溢利同比增长 90.7%，财务表现大幅高于行业均值。

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